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Requisitos para realizar obras en Galicia

Construcción

Si tienes intención de realizar una obra en Galicia, te contamos la información básica que debes tener en cuenta. En el primer apartado delimitamos las características de toda licencia urbanística, mientras que en el segundo resumimos la normativa vigente para la comunidad autónoma gallega.

 

Conceptos básicos para construir

Los permisos para construir son autorizaciones que concede la Administración para controlar su legalidad. La licencia de construcción es objetiva porque se basa en las condiciones del terreno y no de quien la solicita. Además, puedes estar tranquilo porque la Administración carece de discrecionalidad, es decir, está obligada a ceñirse a las normas y no puede decidir por su cuenta.

Como consecuencia, la resolución municipal por la que se concede o no la licencia tiene que estar motivada. Por otro lado, la licencia de obras es neutral porque se otorga sin relación a terceros y tiene naturaleza simplemente declarativa, ya que no crea un derecho nuevo sino que se limita a reconocerlo.

Muchas veces se habla de «licencia de obra mayor» y «licencia de obra menor». Para hacernos una idea, el Tribunal Supremo considera que son obras menores y no necesitan proyecto las obras de escasa entidad o sencillez técnica que no posean carácter residencial, ni público y se desarrollen en una sola planta. 

 

La legislación en Galicia

En la actualidad, la ley básica para construir en Galicia es la Ley del suelo (2/2016, de 10 de febrero). El Estatuto concede a la comunidad autónoma la competencia exclusiva en cuanto a ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.

Lo primero que debemos saber es que, aunque las licencias urbanísticas son concedidas por los ayuntamientos, en algunos casos especiales necesitaremos una evaluación de impacto ambiental y en otras, además, una autorización previa desde el ámbito autonómico, como ocurre con el suelo rústico de especial protección. Procede en estos dos casos:

      • Obras para uso residencial vinculada a la explotación agrícola o ganadera.
      • Obras referidas a actividades que complementen la primera transformación, almacenamiento y envasado de productos del sector primario.

Las licencias municipales deben solicitarse para las siguientes actividades:

      • Las edificaciones o usos del suelo que necesiten proyecto de obras.
      • Las intervenciones en bienes de interés cultural.
      • Las demoliciones.
      • Los muros de contención de tierras.
      • Los grandes movimientos de tierras y las explanaciones.
      • Los actos de división de terrenos, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación.
      • La primera ocupación de los edificios.
      • La implantación de cualquier instalación de uso residencial.
      • La tala de árboles o de vegetación en terrenos de transformación urbanística.

Ten en cuenta que todas las actividades de uso del suelo no citadas no necesitan de licencia pero sí de comunicación previa.

Las peticiones de licencia se resuelven en un plazo de tres meses. Para su otorgamiento serán necesarios los informes técnicos y jurídicos municipales sobre su conformidad con la legalidad.

Para otorgar la licencia de primera ocupación de edificaciones, tendremos una visita de los técnicos municipales. Se nos pedirá certificado final de obra por un técnico competente en el que se registre que la obra ha concluido y que se han respetado las condiciones de la licencia.

Cuando la obra tenga por objeto el desarrollo de una actividad, se debe declarar expresamente.

En la licencia se establecen los plazos de caducidad por demora en la iniciación o finalización de las obras, así como por interrupción de las mismas. Y recuerda que es posible pedir prórrogas al ayuntamiento.

En general, el plazo de iniciación no puede pasar de seis meses, y el de terminación de tres años desde la fecha de la autorización, no pudiendo interrumpirse las obras más de seis meses.

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